اهرم: شمشیر دو لبه مالی املاک و مستغلات

اهرم یا تأمین اعتبار بدهی بخشی مهم و حتی ضروری در بیشتر معاملات املاک و مستغلات است. با این حال ، همانطور که رکود املاک و مستغلات در سال 2008 - 2009 برجسته شد ، مواقعی وجود دارد که اهرم بیش از حد در دارایی می تواند دستور العمل خسارات سنگین باشد. بنابراین ، برای سرمایه گذاران مهم است که اهرم ، جوانب مثبت و منفی استفاده از آن را درک کنند ، چه میزان اهرم در یک وضعیت معین محتاطانه است و چگونه می تواند بر ریسک و پاداش سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تأثیر بگذارد.

Ian Formigle · ارسال 21 آوریل 2016

اهرم یا تأمین اعتبار بدهی بخشی مهم و حتی ضروری در بیشتر معاملات املاک و مستغلات است. با این حال ، همانطور که رکود املاک و مستغلات در سال 2008 - 2009 برجسته شد ، مواقعی وجود دارد که اهرم زیاد دارایی می تواند دستور العمل خسارات سنگین باشد. بنابراین ، برای سرمایه گذاران مهم است که اهرم ، جوانب مثبت و منفی استفاده از آن را درک کنند ، چه میزان اهرم در یک وضعیت معین محتاطانه است و چگونه می تواند بر ریسک و پاداش سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تأثیر بگذارد.

اهرم چیست؟

اهرم به مقدار کل تأمین اعتبار بدهی در یک ملک نسبت به ارزش فعلی بازار آن اشاره دارد. نسبت وام به ارزش یکی دیگر از اصطلاحات متداول است که هنگام بحث در مورد اهرم استفاده می شود. با این حال ، نسبت وام به ارزش به میزان وام واحد مانند وام مسکن به عنوان درصدی از ارزش یک ملک اشاره دارد. اهرم شامل تمام لایه های مختلف بدهی در پشته سرمایه مانند وام های اول و دوم و تأمین مالی ماززانین است. به عنوان مثال ، یک ساختمان اداری 10 میلیون دلاری که دارای وام 7 میلیون دلاری و وام 1 میلیون دلاری Mezzanine 80 ٪ از کل اهرم ها را در اختیار دارد.

صعود از اهرم

صاحبان املاک و مستغلات و توسعه دهندگان غالباً به عنوان ابزاری برای افزایش بازده احتمالی سرمایه گذاری به اهرم تکیه می کنند. دلیل افزایش اهرم باعث افزایش بازده املاک می شود زیرا هزینه تأمین مالی بدهی ، مانند وام بانکی ، معمولاً ارزان تر از بازپرداختهای بی نظیر است که یک ملک می تواند ایجاد کند. با درج اهرم ، می توانید بازده اضافی را از قسمت اهرم پروژه دریافت کرده و آن را برای افزایش بازده اهرم در اختیار داشته باشید. به زبان ساده ، اهرم به سرمایه گذاران این امکان را می دهد تا به طور قابل ملاحظه ای بیشتر از این دست و پنجه نرم کنند.

به عنوان مثال ، یک سرمایه گذار برای سرمایه گذاری 1 میلیون دلار سهام دارد و تصمیم می گیرد 50 ٪ اهرم را بر روی یک ملک قرار دهد ، که به وی اجازه می دهد یک ساختمان خرده فروشی 2 میلیون دلاری خریداری کند. یک سرمایه گذار دوم همان 1 میلیون دلار برای سرمایه گذاری دارد ، اما تصمیم می گیرد از 75 ٪ اهرم برای خرید یک ساختمان اداری 4 میلیون دلاری استفاده کند. از دیدگاه پشته سرمایه (برای اطلاعات بیشتر به مقاله قبلی من ، "درک پشته سرمایه" مراجعه کنید) این دو معاملات به این شکل است:

در سال اول ، هر دو ملک 10 ٪ قدردانی می کنند و هر دو سرمایه گذار تصمیم به فروش دارند. حتی اگر این دو سرمایه گذار برای شروع به همان میزان سهام عدالت داشته باشند و هر دو درصد قدردانی از املاک را تجربه کردند ، اولین سرمایه گذار سود ناخالص 200000 دلار را در معامله کسب می کند در حالی که سرمایه گذار دوم سود ناخالص 400000 دلار می دهد. این اختلاف در سود ، قدرت اهرم را در تولید بازده برجسته می کند ، با فرض اینکه همه چیز خوب پیش می رود. پتانسیل این نوع صعود اضافی ، انگیزه ای قوی برای سرمایه گذاران برای استفاده از اهرم بالاتر ایجاد می کند ، گاهی اوقات به همان اندازه که می توان به دست آورد.

چقدر اهرم محتاط است؟

در بعضی موارد ، اهرم بالاتر می تواند به خطر بیشتری تبدیل شود. به عنوان مثال ، تعداد زیادی وام سه تا پنج ساله که از سال 2005 تا 2007 صادر شده است ، درست قبل از رکود اقتصادی در میزان اهرم بالا 85 ٪ تا 90 ٪ از ارزش خرید. افزودن به این خطر این واقعیت است که این وام ها از آنچه اکنون می دانیم ، ارزش اوج خاصیت است.

بنابراین ، هنگامی که بازار تغییر کرد و ارزش املاک در سال 2008 تا 2009 به طرز فجیعی کاهش یافت ، این وام گیرندگان خود را در زیر آب در زیر آب قرار دادند و در نقطه ای که بدهی آنها بالغ شد. مشابه اتفاقی که در بازار مسکن رخ داده است ، برخی از وام گیرندگان خود را در پیش بینی هایی پیدا کردند که در آن مانده های وام مسکن بالاتر از آنچه که اکنون ارزش آن را داشت ، بالاتر بود. در مواجهه با این شرایط ، تنها راه برای حفظ دارایی ها ، صرفه جویی در آنها یا قرار دادن وام های کوچکتر جدید بر روی خواص (و حتی با توجه به عدم استفاده در آن زمان تقریباً غیرممکن بود) و پرداخت تعادل وام های موجودبا حقوق صاحبان سهام تازه تزریق شدهبه طرز غم انگیزی ، راه حل برای بسیاری از صاحبان این بود که کلیدها را به بانک برگردانید و از خواص بدهی های خود دور شوید.

در حالی که استفاده بیش از حد از اهرم مقصر بسیاری از معاملات ناکام در طول بحران مالی بود ، می توان خطر اهرم بالا را با اطمینان از اجرای کاهش داد. به عنوان مثال ، اگر یک اسپانسر دارای یک ساختمان باشد که به طور کامل به یک مستاجر اعتباری ستاره ای مانند آمازون در اجاره بلند مدت اجاره داده شود ، منطقی است که سطح بالایی از اهرم را بر روی چنین املاکی قرار دهید و بدانید که آمازون باید بیرون برودقبل از اینکه اجاره اجاره را متوقف کند. در مقابل ، اگر یک اسپانسر ده ها مستاجر در یک ساختمان داشته باشد ، که همه آنها مشاغل کوچک مادر و پاپ در اجاره نامه های کوتاه مدت هستند ، بازی ایمن تر می دانست که با دانستن اینکه قرار گرفتن در معرض جای خالی آینده ، و از این رو پایین تر محافظه کارتر است. درآمد حاصل از ملک ، به طرز چشمگیری بیشتر است.

سرمایه گذاران می توانند اهرم را به عنوان یک معیار دیگر برای سنجش ریسک در مقابل بازده احتمالی پروژه های املاک و مستغلات هنگام تصمیم گیری در مورد سرمایه گذاری تجزیه و تحلیل کنند. به عنوان مثال ، هنگام مقایسه یک معامله با نرخ داخلی 16 ٪ بازده یا "IRR" و اهرم کم و معامله دیگری که 19 ٪ IRR را هدف قرار می دهد اما با اهرم بالا ، معامله IRR پایین ممکن است در واقع مطلوب تر باشد زیرا 300 مورد اضافیاختلاف نقاط پایه در IRR هدفمند ممکن است به اندازه کافی سرمایه گذار را برای ریسک تأمین مالی بالاتر جبران نکند. این همان چیزی است که از آن به عنوان "بازده تنظیم شده ریسک" یاد می شود.

استفاده از اهرم در چرخه فعلی

در حالی که رکود در بازار املاک و مستغلات تجاری در سال 2008 و 2009 برخی از درس های سخت در مورد اهرم برای برخی از صاحبان را ایجاد کرده است ، همچنین فرصت هایی را برای سرمایه گذاران در چرخه فعلی ایجاد کرده است. پس از رکود پس از رکود ، نیاز به درصد بالاتری از حقوق صاحبان سهام در تشکیل سرمایه ایجاد کرده است. این تغییر در استفاده از مقادیر بیشتری از سهام ، به پیشروی رشد سیستم عامل های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مانند CrowdStreet کمک کرده است. با وجود بهبودی پس از رکود اقتصادی ، برخی از وام دهندگان نسبتاً محافظه کار هستند و در نتیجه ، سطح پایین تر اهرم بیشتر است ، شاید به دلایل خوبی. این فرصت هایی را برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات ایجاد کرده است تا این شکاف تأمین مالی را از طریق سرمایه گذاری سهام و بدهی املاک و مستغلات پر کنند.

شروع کار با CRE Investing هرگز ساده تر نبوده است

CrowdStreet هم در بازار CrowdStreet خود پیشنهادات بدهی و سهام را ارائه می دهد. برای یک حساب رایگان ثبت نام کنید و معاملات فعلی ما را مشاهده کنید. همین الان ملحق شوید، همین الان بپیوندید